종합부동산세 절세 방법

- 목 차 -  종합부동산세란 주택에 대한 종합부동산세 과세 기준 1) 주택 수에 따른 세율 차이 2) 1세대 1주택자에게 주어지는 특별한 혜택 토지에 대한 종합부동산세 과세 방식 종합부동산세 줄이는 팁

 

 

부동산을 보유하고 있다면 누구든 ‘종합부동산세’라는 단어를 들어보셨을 것입니다. 특히 고가 아파트나 토지를 보유한 납세자분들은 매년 12월이 다가올수록 ‘종부세 고지서’가 가장 큰 세금 스트레스 요인이 되고 있습니다.

 

종합부동산세의 기본 구조와 과세방식, 그리고 합법적으로 줄일 수 있는 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

종합부동산세란

 

종합부동산세는 부동산을 일정 금액 이상 보유한 사람에게 부과되는 국세로, 재산세와는 별도로 부과되는 세금입니다. 이 세금은 부동산 부자에게 더 많은 세금을 부과함으로써 조세 부담의 형평성을 높이고, 부동산 시장의 가격 안정을 도모하며, 지방재정의 균형 발전과 국민경제의 건전한 발전에 기여하는 것을 목적으로 하고 있습니다.

납세 기준일은 매년 6월 1일이며, 이 날을 기준으로 부동산을 보유한 사람은 해당 연도 12월 1일부터 15일까지 종합부동산세를 납부해야 합니다.

 

 

주택에 대한 종합부동산세 과세 기준

 

주택에 대한 종합부동산세는 개인별 공시가격을 합산한 금액에서 일정 공제액을 차감한 후, 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 산정합니다. 1세대 1주택자의 경우, 3억 원의 공제를 먼저 받고, 그 이후 일반 납세자와 동일하게 6억 원의 기본공제를 받습니다.

º 과세표준 계산식: (공시가격 합계 – 3억(1세대1주택) – 6억) × 95%

이때 일정한 요건을 충족하는 임대주택, 기숙사, 사원용 주택, 미분양 주택 등은 합산배제 대상이므로 종부세 계산 시 제외됩니다. 다만, 이 경우 해당 주택을 9월 16일부터 9월 30일 사이에 신고해야만 합산 배제가 인정됩니다.

 

1) 주택 수에 따른 세율 차이

 

종합부동산세는 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 적용되는 세율이 다릅니다.

 

구간	과세표준	세율 (2주택 이하)	세율 (3주택 이상 또는 조정지역 2주택)
구간1	3억 원 이하	0.6%	1.2%
구간2	3억 ~ 6억 원	0.8%	1.6%
구간3	6억 ~ 12억 원	1.2%	2.2%
구간4	12억 ~ 50억 원	1.6%	3.6%
구간5	50억 ~ 94억 원	2.2%	5.0%
구간6	94억 원 초과	3.0%	6.0%

 

2) 1세대 1주택자에게 주어지는 특별한 혜택

 

종합부동산세에서는 1세대 1주택자에 대한 세부담을 완화하기 위해 세액공제 제도를 운영하고 있습니다. 이 공제는 고령자 공제와 장기보유 공제로 구성되며, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 공제가 가능합니다.

 

공제 유형	조건	공제율
고령자 공제	만 60세 이상 ~ 65세 미만	20%
	만 65세 이상 ~ 70세 미만	30%
	만 70세 이상	40%
장기보유 공제	5년 이상 ~ 10년 미만	20%
	10년 이상 ~ 15년 미만	40%
	15년 이상	50%

 

배우자와 공동명의로 1주택을 소유한 경우에도, 조건을 충족하면 1세대 1주택자로 간주하여 동일한 혜택을 받을 수 있습니다.

 

토지에 대한 종합부동산세 과세 방식

주택 외에도 토지를 많이 보유한 경우 종합부동산세가 과세됩니다. 이때는 ‘종합합산과세 대상’과 ‘별도합산과세 대상’으로 구분되며, 보유 목적과 토지 종류에 따라 다르게 과세됩니다.

 

구분	기준 공시가격	공제액	공정시장가액비율	세율
종합합산과세	5억 초과	5억	95%	1% ~ 3%
별도합산과세	80억 초과	80억	95%	0.5% ~ 0.7%

 

※ 이미 납부한 재산세는 종부세에서 차감됩니다.

 

종합부동산세 줄이는 팁

 

종합부동산세는 적절한 사전 전략을 통해서 절세가 가능합니다. 대표적인 방법은 다음과 같습니다.

 

º 합산배제 대상 주택 적극 활용
기숙사, 미분양주택, 사원용 주택 등은 종부세 합산에서 제외되므로 이를 보유하고 있다면 반드시 기간 내 신고해야 합니다.

 

º 1세대 1주택 공제 활용
고령자 및 장기보유 공제를 동시에 활용하면 최대 80%까지 절세 가능합니다.

 

º 배우자 공동명의 변경 고려
공동명의로 전환하면 각자의 기본공제를 활용하여 과세표준을 분산시킬 수 있습니다.

 

º 조정대상지역 내 주택 매도
다주택자 또는 조정지역 2주택자는 세율이 대폭 높아지므로, 매도를 통해 세율 구간을 낮추는 전략이 유효합니다.

 

종합부동산세는 단순한 세금이 아니라 부동산 정책의 방향성과 세제 형평성을 반영하는 고차원적인 도구입니다.

 

따라서 단순히 고지서를 받고 세액을 납부하는 것에서 끝나지 않고, 사전 대응 및 공제 활용을 통해 합법적으로 세부담을 최소화하는 것이 중요합니다.